不動産投資を一挙公開

銀行等の民間ローンを利用する場合、公庫融資などの手続きといっしょにまとめてできて便利融資と民間ローンとがあり、公的融資には、①公庫融資、②年金住宅融資、③財形住宅融資、④自治体融資、⑤公団資金などがあります。
民間では、前述したように、銀行や信用金庫、信用組合、労働金庫や農協など、さまざまな金融機関が住宅ローンを設定しています。『基礎知識編』のまとめとして、今まで紹介したさまざまな金融機関の〈住宅ローン〉を、どう組み合わせればよいかをお話しすることにしましょう。
3，000万円とか4，000万円といった高額なマイホームを取得することになりますから、当然、自己資金だけでは足りず、何らかの形で借入金で補うことになります。借入金といっても親から借りるにも限度があり、必然的に〈住宅ローン〉を利用することになります。
このように〈住宅ローン〉を利用するにしても、多種多様なメニューがあり、どれを組み合わせればよいか、おおいに迷うところです。そこで、マイホーム取得資金の組み合わせ方のセオリーを紹介しておきましょう。
その場合の〈住宅ローン〉には、公的まず、借りられる条件(融資が受けら公庫融資。年齢収入等をクリアすればだれでも融資が受けられ、融資手続きの窓口も多い年金住宅融資O厚生年金保険または国民年金加入者が対象。
公務員等は利用できない財形住宅融資ム勤労者が対象で財形貯蓄を1年以上継続し貯蓄残高も50万円以あることが条件自治体融資Oその自治体エリアに居住または勤務していることを条件にしているところが多い公団資金ム公団が分譲する住宅または土地を購入する人しか利用できない言都市銀行。年齢年収等をクリアすればだれでも融資が受けられる。

都市中心に支庄網も充実ロ地方銀行。年齢年収等をクリアすればだれでも融資が受けられる。
支底網も地域限定で充実信用金庫O出資会員になり年齢年収をクリアすればだれでも融資が受けられる。地域限定型信用組合O組合員になり、年齢年収をクリアすればだれでも融資が受けられる。
地域限定型労働金庫O労組員や生協組合員が対象だが個人加入ができ年齢年収をクリアすれば融資可能農協O地域の農協組合員が対象が、個人加入でき年齢年収をクリアすれば融資可能生命保険会社O提携型で対応しているところが多〈、提携ローン営利用する人向き。二利用しやすい0=制約条件はあるがクリアすれば利用しやすいム=制約があり利用できないケースもれる条件)が整っているかを、チェックします。
住んでいる地域や職業によっては、融資が受けられない〈住宅ローン〉もあるし、収入や年齢的なことで受けられないものもあるでしょう。そこで、組み合わせを考える参考として、どんな〈住宅ローン〉にはどんな制約があるのかを一覧表にまとめてみました。
有利な条件の{住宅ローン〉を優先『基礎知識編⑧でも述べたように、最も有利な条件の〈住宅ローン〉を優先的に組み合わせることが、第二のセオリーとして大切です。この場合の有利な条件というのは、①金利、②融資額、③返済期間、それに④返済方法、の四つが基本になります。
金利は当然、低い方が絶対有利とし、えますが、固定金利型か変動金利型かといったことも、返済期間が長期になるだけに重要なチェックポイン卜になります。たとえば公的融資で公庫融資よりも低い金利は、財形住宅融資の2.10%(融資額が710万円までの分平成11年5月現在)ですが、これは当初)5年間に適用され、6年目以降は最低3.00%になります(財形住宅融資の金利は変動型のため)。
これに対して、公庫融資の基準金利は%の固定型です。一見、財形住宅融資が有利のように思われますが、1.97%が適用されるのは2年間だけです。

3年目以降については現在の低金利で推移したと仮定すると、3.00%の状態が続きます。仮に10年返済で100万円借りたとして両者をくらべてみると、返済総額は財形住宅融資が114万7，464円、公庫融資が113万3，880円となり、公庫融資の方基が有利です。
さらに財形住宅融資は変動櫨金利型ですから、3年目以降において塑3.00%のままでいくとは限らず、前述の面返済総額が増えることも予想されます。融資額の方は、最も有利な公庫融資を融資限度額いっぱいまで借り、残りを次に有利な〈住宅ローン〉で補うようにします。
なお、公庫融資や年金住宅融資には割増融資がありますが、この割増しは公庫融資であれば金利の低い基本融資額に対する割増しになっています。したがって割増融資をクリアできる条件が整っていれば、特別加算額よりもできるだけ割増融資を加える方が得策です。
さまざまな〈住宅ローン〉を組み合わせた融資額は、むろんトータノレして返済可能な額ということになりますが、その場合、毎月返済のみの返済方法を採用したケースにおいて、可能かどうかの判断をするとよいでしょう。つまり、ボーナスをローン返済に当てない、といったやり方です。
仮にボーナス時返済を併用するにしても、ボーナス返済分を極力抑えるようにすることが大切です。公的融資の中には、職業によって住宅融資が受けられないものもあります。
たとえば、年金住宅融資の場合、厚生年金保険加入者または国民年金加入者が融資を受ける資格を持っています。厚生年金保険加入者は、民間会社に勤めるサラリーマンが対象で給与所得者の会社役員等も含まれます。
国民年金加入者は、自営業とか自由業、それにサラリーマンの被扶養配偶者(主として専業主婦)や20歳以上の学生などです。こうといった人たちは一定の加入期間や条刊二が整っていれば、年金住宅融資を受けることができます。
ところで、公務員の場合はどうでしょうか。そもそも公務員は、民間のサラリーマンと同じ給与所得者といっても厚生年金保険には加入していませんから、年金住宅融資を受ける資格そのものがないのです。

公務員の場合、共済年金に加入しており、共済年金の組合等を通じて住宅融資を受けることができます。ただし個々の共済組合等によって、融資条件などは独自に決められています。
公務員の場合、年金住宅融資が受けられませんから、公庫融資と併せて借りる併せ貸し融資も不可能です。公庫融資を単独で利用し、後は財形住宅融資の条件をクリアしていればそれを組み合わせるか、民間住宅ローン営利用することになります。
なお国民年金加入者には、専業主婦のような無職無収入の人もいます。こうといった人に対しでも、年金住宅融資が受けられますが、その場合、同居予定者の11に必要月収を満たす人(夫または子供等)がいて、さらにその同居予定者が連帯債務者になれば、年金住宅融資を申し込むことができます。
前述の公務員の場合も被扶養配偶者が国民年金に加入していれば、その配偶者を申込人にして年金住宅融資を受けることが可能です。自営業は財形住宅融資が利用できない。
川自営業や自由業といった非サラリーマンの場合ニは、財形住宅融資を受けることはできません。そもそも財形住宅融資は、勤労者財産形成促進法の一部を改正する法律によって、昭和52年度(1977年度)から開始された制度です。

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